■刘琪

    8月28日，房地产领域迎来一揽子重磅政策。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合完善商品住房销售制度；中国人民银行与金融监管总局联手改革完善房地产信贷管理；证监会出台资本市场支持房地产发展新模式的重磅文件；金融监管总局同步发布商品住房开发贷款、个人住房贷款等五份管理办法。

    多部委在同日亮明态度、协同发力，政策密度与改革深度在近年房地产调控中均属罕见。

    销售端最引人瞩目的变化，是商品住房销售制度的深层调整。《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

    这意味着，“所见即所得”的现房销售将从试点探索走向制度性推广，预售门槛同步大幅抬升。这一安排直指行业长期存在的交付风险，从根本上筑牢购房者权益保护的防线。

    信贷政策的同步跟进，为销售制度改革提供了金融配套。《个人住房贷款管理办法（试行）》将个人住房贷款借款人收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%、贷款期限上限由30年延长至40年，贷款能力提升叠加月供压力下降，居民合理住房需求有望得到更好释放。

    更关键的是，《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》对贷款发放时点作出刚性约束：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，这就能够确保购房人“能拿房、再还贷”。与此同时，一个项目确定一家主办银行，项目资金封闭管理；预售与现房项目实行差异化贷款期限，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。这套安排既防范住房逾期交付可能引发的金融风险，也推动金融机构从“看主体信用”转向“看项目质量”，让金融资源更精准地流向优质项目和合理需求。

    资本市场端的政策供给同样不可或缺。证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确支持上市房地产开发企业再融资、并购重组，支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS），推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展，并强调推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。

    上述一系列举措，意在打通股权、债权、资产证券化等多元化融资渠道，为房地产行业转型提供长期资本支撑，有助于引导行业走出“借新还旧”的困境，迈向以资产运营能力为核心的可持续发展路径。

    整套楼市政策组合拳，充分体现出顶层设计的前瞻性与系统性——销售制度、信贷管理、融资机制、资金监管等多维度同步发力，覆盖了从土地获取、开发建设、市场销售到交付入住的全链条，形成了相互衔接、闭环管理的制度体系。它不是简单的短期刺激，而是立足长远的发展模式变革，既守护人民群众“住有所居”的切身利益，又为行业健康发展筑牢制度根基。随着各项政策逐步落地生效，房地产市场必将在发展中规范、在规范中发展，加快迈向高质量发展的新阶段，为巩固我国经济回升向好态势提供坚实支撑。